El traspaso indirecto de bienes inmuebles: Transferencia del Poder de control

De conformidad con lo dispuesto en la Ley de Impuesto de Traspaso de Bienes Inmuebles, y sus posteriores reformas, así como en su reglamento y, particularmente tomando en consideración las interpretaciones administrativas de la Dirección General de Tributación, el hecho generador del Impuesto de Traspaso de Bienes Inmuebles ocurre cuando se realizan “traspasos” de bienes inmuebles.

Por su parte en el oficio DGT-488-2014, se pone de manifiesto el criterio interpretativo de la Dirección en cuanto a la ocurrencia del hecho generador cuando suceden traspasos de acciones/cuotas de entidades mercantiles propietarias de bienes inmuebles, en los siguientes términos:

“…plantea la norma, es que define “traspaso indirecto” como cualquier negocio jurídico que implique la transferencia del poder de control sobre una persona jurídica titular del inmueble. Esto introduce el tema medular de la consulta, qué se entiende por la frase “transferencia del poder de control sobre una persona jurídica titular del inmueble”.

Sobre el particular, el artículo 1 de la Ley sobre el Traspaso de Bienes Inmuebles, Ley N°6999 del 3 de setiembre de 1985 (LIBI), establece un impuesto sobre los traspasos, bajo cualquier título, de bienes inmuebles que estén o no inscritos en el Registro Público de la Propiedad. El artículo 2, incorpora una definición de lo que debe entenderse por traspaso, contemplando los traspasos directos e indirectos.

Señala la norma lo siguiente: “…Artículo 2.- Definición de traspaso. Para los fines de esta ley, se entenderá por traspaso todo negocio jurídico por el cual se transfiera, directa o indirectamente, un inmueble, atendiendo a la naturaleza jurídica del negocio respectivo y no a la denominación que a este le hayan dado las partes. Por traspaso indirecto se entiende cualquier negocio jurídico que implique la transferencia del poder de control sobre una persona jurídica titular del inmueble.” (el resaltado no es del original).

Del análisis de la normativa expuesta, es claro que se configura el hecho generador del impuesto sobre bienes inmuebles cuando se transfiera de forma indirecta un bien inmueble, es decir, mediante la cesión de acciones de las sociedades tenedoras de bienes inmuebles.

En relación a lo que debe entenderse como, la “transferencia del poder de control sobre una persona jurídica”, ya la Dirección ha establecido que, debe entenderse como la cesión o traspaso de más del 50% de las acciones de una sociedad titular de un bien inmueble a favor de otra persona física o jurídica, en cuyo caso se entiende que la totalidad del bien fue traspasado.

Asimismo, de conformidad con el artículo 4 de la LIBI, el momento en que ocurre el hecho generador del impuesto, se refiere a la hora y fecha del otorgamiento de la escritura pública, o en la fecha en que se documente cualquier negocio jurídico que tenga por efecto el traspaso directo o indirecto.

La prudencia aconseja destacar que la luz del criterio de la Administración Tributaria, la normativa no limita el nacimiento del hecho imponible de este impuesto al supuesto de que el dueño (persona física) de las participaciones que se pretenden traspasar sea el mismo tanto en la persona jurídica que cede sus acciones o cuotas, como en aquella que las adquiere, es decir, no interesa que el representante legal y dueño del 100% de las acciones sea el mismo en ambas sociedades, lo que interesa es el traspaso o cesión de las acciones a una persona jurídica diferente.

En consecuencia, aún y cuando el representante legal y dueño del 100% de las participaciones sea el mismo en diferentes personas jurídicas, cuando se transmiten o ceden más del 50% de las participaciones a otra sociedad o persona física, se configura el traspaso indirecto de bienes inmuebles, al darse una transferencia del poder de control, encontrándose obligado el consultante al pago del Impuesto de traspaso respectivo de conformidad con el artículo 2 de la LIBI.

De esta forma, entiende la Administración Tributaria que todo traspaso indirecto de una sociedad mercantil (propietaria de bienes inmuebles) a favor de otra sociedad mercantil, si es igual o superior al 51% de las acciones/cuotas de la persona jurídica, configura el hecho generador del Impuesto de traspaso de bienes inmuebles, con independencia de que el dueño (persona física) de las participaciones en ambas sociedades mercantiles sea el mismo sujeto, o que la sociedad a la que se le traspasan las acciones/cuotas vaya a ser usada como una entidad tenedora.

En consecuencia, lo que interesa, para configurar el hecho generador del impuesto, y en consecuencia para el nacimiento del cobro del tributo, es que el contribuyente, en este caso la sociedad que actúa como tenedora, se convierta en la dueña de más del 50% del capital social de la otra sociedad dueña de un inmueble.

La postura apuntada, en mi criterio, requiere de mayor análisis pues resulta incontrastable que si el socio de la entidad jurídica sigue siendo el mismo, aun cuando se haya dado la transacción descrita, no se producido el cambio de control que exige la normativa de cita para que se configure el hecho generador previsto en la ley. Mas aun, resulta de cardinal importancia analizar este criterio, por ejemplo, a la luz del escenario enunciado en la normativa vigente como la “reorganización empresarial”.