El nuevo procedimiento de ajuste automático de precio de alquileres de viviendas

En fecha 3 de junio del año en curso se publicó en el diario oficial La Gaceta, la reforma al artículo 67 de la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos (LGAUS), cuyo objetivo es la fijación del aumento de precios de los alquileres de vivienda con base en la inflación, dejando sin efectos los aumentos automáticos de hasta un 15% que permitía la normativa anterior, en los arrendamientos en moneda nacional.

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Es importante indicar que el artículo 67 de la LGAUS anterior, tenía un parámetro objetivo de actualización y ajuste del precio de renta, el cual consistía en la tasa de inflación acumulada, calculada de acuerdo con el índice oficial de precios del consumidor de la Dirección General de Estadísticas y Censos. No obstante, dicho parámetro solo era utilizado en caso de que no existiera acuerdo entre partes, lo que provocó que, en la práctica, los contratos de arrendamiento de viviendas siempre incluyeran el porcentaje de aumento anual del precio, el cual, casi en todos los casos era de un 15%, dejando prácticamente en el olvido el criterio fijado en la ley que era mucho más equitativo.

Las modificaciones introducidas por esta reforma, como respuesta a la necesidad de aproximadamente 250.000 viviendas dedicadas al alquiler, permiten una fijación del aumento más apegada a la realidad económica del país.

Ahora, el cambio más notorio en el nuevo artículo 67 de la LGAUSjustamente parte de la eliminación de la frase “A falta de convenio entre partes” y se opta por una fórmula más estricta y beneficiosa para el arrendatario, al indicarse en el párrafo segundo “Salvo acuerdo más favorable para el inquilino (…)”, tornando obligatoria la aplicación del criterio objetivo de ajuste de precio, y solamente en caso de negociación más favorable al arrendatario, se permite la fijación entre partes.

Partiendo de dicha premisa, la reforma también varía la fórmula de aumento del precio del alquiler, ya que ahora la norma establece que el aumento anual de los alquileres deberá ajustarse a un porcentaje igual o menor a la tasa de inflaciónacumulada de los doce meses anteriores al vencimiento de cada año del contrato, siempre y cuando ésta última no supere el 10%. De esta manera,tomando como base una inflación acumulada del 0.55% (inflación acumulada a octubre del presente año), el aumento anual del precio de alquiler de viviendas, no deberá superar dicho porcentaje.  Así, por ejemplo, si el precio de alquiler se fija en la suma mensual de 250.000 colones, el aumento no podrá superar los ¢ 1,375(mil trescientos setenta y cinco colones) para el siguiente año de vigencia de la relación arrendaticia.

De igual manera, la reforma establece que el Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos (MIVAH) deberá publicar, el primer día de cada mes, en los tres medios escritos de mayor circulación nacional, así como en su página web oficial y otros medios que estime convenientes, un anuncio que especifique claramente el ajuste máximo en el valor del arrendamiento aplicable para los contratos cuyo vencimiento sea ese mes, de manera que tanto el arrendante como el arrendatario puedan corroborar el aumento máximo que puede operar en el precio de la renta.

Adicionalmente, si la inflación llega a superar el 10%, será el Ministerio de Vivienda y Asentamientos Urbanos (MIVAH) -no la Junta Directiva del Banco Hipotecario de la Vivienda, como se indicaba en la norma anterior- quien determinará dicho aumento, considerándose para ello, el desarrollo de la construcción y el equilibro entre prestaciones del arrendador y el arrendatario.

Ahora bien, ¿y si en lugar de que exista inflación, llega adarse lo contrario, es decir, se da la caída de los precios, llamada también “inflación negativa”?. Para los efectos de los arrendantes, ante esta situación,eso no implicará que el pago de alquiler vaya a disminuir, sino que simplemente, para ese nuevo período no se aplicaría aumento alguno, y se mantendrá el precio mensual pagado del año anterior.

La norma solo rige para nuevas relaciones contractuales de arrendamiento, no así para los contratos anteriores a la reforma, ya que aplica el principio constitucional de irretroactividad de la ley; pero nada obsta para que el arrendatario puede pedirle al arrendante que negocien el contrato ya existente para que se adecúe a esta nueva ley, o bien, en el momento que se negocie la prórroga del plazo del contrato, solicitarle al arrendante la aplicación de los cambios. Si se debe aclarar que, en caso de operar una prórroga tácita del contrato de arrendamiento, la reforma, a nuestro criterio, no debería de aplicar, ya que, con base en el transitorio incluido en el texto modificado, así como en el artículo 71 de la LGAUS, el contrato y sus estipulaciones se mantienen vigentes, y por lo tanto, el aumento se seguirá rigiendo por lo estipulado en el contrato original.

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Finalmente, debe señalarse que,en relación a estos aumentos, la reforma no afecta a los contratos de arrendamiento de locales comerciales donde prevalece el acuerdo entre las partes, así como el caso de las relaciones de arrendamiento de vivienda donde se estipula el pago en dólares, ya que el párrafo final del nuevo artículo 67 mantiene la prohibición de aumentos interanuales.

Alonso Dobles
Asociado
Pacheco Coto
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