Pecados de expansión inmobiliaria quedan al descubierto
Redacción La República redaccion@larepublica.net | Viernes 19 marzo, 2010
Daños a perjudicados ascenderían a unos $100 millones, calculan especialistas
Pecados de expansión inmobiliaria quedan al descubierto
• Más de la mitad de los casos denunciados por incumplimiento de contratos eran de estadounidenses
• Varios desarrolladores debieron interrumpir construcciones al perder financiamiento
Daniel Chacón
dchacon@larepublica.net
Miles de inversionistas que compraron inmuebles en la fase de preventa de proyectos durante 2008 viven un vía crucis para recuperar su dinero, ya que la paciencia para esperar la entrega de los condominios ofrecidos se agotó.
Estos casos están relacionados con aquellos desarrollos que tuvieron problemas en su financiamiento, y por tanto no pudieron ser concluidos, con el agravante de que al final no quedó ni inmueble ni dinero que entregar a los clientes que firmaron contratos de preventa.
Los casos son múltiples, como el ejemplo de Torres de la Colina, que se iba a realizar en Bello Horizonte, Escazú.
Un matrimonio venezolano que prefirió reservarse su identidad, decidió comprar dos condominios, uno por $158 mil y el otro por $168 mil. El contrato estipulaba que a los seis meses iban a estar listos y entregados con llave en mano, pero en lugar de eso, el desarrollador empezó a pedir prórrogas.
Actualmente, la vivienda está en obra gris, como parte de dos torres en construcción del mencionado proyecto en Escazú, para cuya finalización el desarrollador busca refinanciamiento.
Igual sucede con los desarrollos en las costas. Un caso simbólico lo vive un grupo de inversionistas que compraron una propiedad en el proyecto Viva Punta Leona, que se llevaría a cabo en el terreno de dicho club.
A raíz de la crisis, la compañía gestora tuvo problemas con el financiamiento y se gastaron los depósitos en la primera fase de la construcción.
Actualmente, existe un proceso penal y una acción civil por parte de los inversionistas contra los desarrolladores, porque el dinero no les ha sido reintegrado aún ni tampoco están los apartamentos prometidos.
Estos son solo algunos de muchos ejemplos que se han presentado, porque desde octubre de 2008 este tipo de problemas se empezaron a hacer más frecuentes, confirmó Pablo Tena, especialista del bufete Nassar y Abogados.
Los contratos que presentaron más problemas fueron aquellos que dependían de financiamiento bancario y de las ventas.
Ante este panorama, los compradores se quedan con un contrato en la mano y una demanda contra un desarrollador que ya no tiene bienes o arraigo en el país, comentó Fernán Pacheco, socio del bufete Facio & Cañas.
El problema es aún mayor en las zonas costeras, donde la mayoría de los compradores extranjeros fueron seducidos por el boom del mercado en Guanacaste, donde las compañías hicieron preventas muy agresivas. En algunos casos, incluso, sin la fortaleza financiera necesaria, consideró Alejandro Coto, especialista del bufete Pacheco Coto.
“Solo en la zona de Tamarindo y Flamingo se me ocurren 17 proyectos en esa situación. El problema es que se genere una imagen de estafa en el exterior. Creería que es una estafa de más de $100 millones y un 90% de los perjudicados son estadounidenses”, agregó Coto.
Como la mayoría de los extranjeros no desean procesos judiciales, muchos de los casos son llevados a arbitraje, que es un proceso privado más rápido que la vía judicial.
En el país existen varios, pero el más representativo sería el Centro Internacional de Conciliación y Arbitraje (Cica), que es el órgano de resolución de controversias de la Cámara Norteamericana de Comercio.
Las estadísticas del Cica notaron un incremento sustancial en el ingreso de arbitrajes. Al comparar los datos de 2009 con los de 2008, los casos aumentaron en un 54%, y de ellos, el 63% es por asuntos inmobiliarios, precisó Marianna Konstanza, directora general del Cica.
“Creo que la crisis financiera afectó negativamente la actividad inmobiliaria. En la angustia o desesperación de quienes adquirían bienes, estos no aceptaron en su mayoría sentarse a una mesa de conciliación, sino que preferían ir a la vía del arbitraje”, dijo Konstanza.
En el caso de los que fueron al sistema judicial tradicional, el proceso puede durar años. Estos irían al plano penal cuando la conducta del desarrollador pudiera tener implicaciones como estafa; a lo civil, si el reclamo es por incumplimiento del contrato, o a protección del consumidor en otros casos, explicó Luis Castro, especialista de BLP Abogados.
Otro defecto de la expansión inmobiliaria y que agravó estos problemas, fue la proliferación de asesores en bienes raíces con poco conocimiento, y contratos defectuosos que en la actualidad dificultan el inicio de los procedimientos de defensa.
Pecados de expansión inmobiliaria quedan al descubierto
• Más de la mitad de los casos denunciados por incumplimiento de contratos eran de estadounidenses
• Varios desarrolladores debieron interrumpir construcciones al perder financiamiento
Daniel Chacón
dchacon@larepublica.net
Miles de inversionistas que compraron inmuebles en la fase de preventa de proyectos durante 2008 viven un vía crucis para recuperar su dinero, ya que la paciencia para esperar la entrega de los condominios ofrecidos se agotó.Estos casos están relacionados con aquellos desarrollos que tuvieron problemas en su financiamiento, y por tanto no pudieron ser concluidos, con el agravante de que al final no quedó ni inmueble ni dinero que entregar a los clientes que firmaron contratos de preventa.
Los casos son múltiples, como el ejemplo de Torres de la Colina, que se iba a realizar en Bello Horizonte, Escazú.
Un matrimonio venezolano que prefirió reservarse su identidad, decidió comprar dos condominios, uno por $158 mil y el otro por $168 mil. El contrato estipulaba que a los seis meses iban a estar listos y entregados con llave en mano, pero en lugar de eso, el desarrollador empezó a pedir prórrogas.
Actualmente, la vivienda está en obra gris, como parte de dos torres en construcción del mencionado proyecto en Escazú, para cuya finalización el desarrollador busca refinanciamiento.
Igual sucede con los desarrollos en las costas. Un caso simbólico lo vive un grupo de inversionistas que compraron una propiedad en el proyecto Viva Punta Leona, que se llevaría a cabo en el terreno de dicho club.
A raíz de la crisis, la compañía gestora tuvo problemas con el financiamiento y se gastaron los depósitos en la primera fase de la construcción.
Actualmente, existe un proceso penal y una acción civil por parte de los inversionistas contra los desarrolladores, porque el dinero no les ha sido reintegrado aún ni tampoco están los apartamentos prometidos.
Estos son solo algunos de muchos ejemplos que se han presentado, porque desde octubre de 2008 este tipo de problemas se empezaron a hacer más frecuentes, confirmó Pablo Tena, especialista del bufete Nassar y Abogados.
Los contratos que presentaron más problemas fueron aquellos que dependían de financiamiento bancario y de las ventas.
Ante este panorama, los compradores se quedan con un contrato en la mano y una demanda contra un desarrollador que ya no tiene bienes o arraigo en el país, comentó Fernán Pacheco, socio del bufete Facio & Cañas.
El problema es aún mayor en las zonas costeras, donde la mayoría de los compradores extranjeros fueron seducidos por el boom del mercado en Guanacaste, donde las compañías hicieron preventas muy agresivas. En algunos casos, incluso, sin la fortaleza financiera necesaria, consideró Alejandro Coto, especialista del bufete Pacheco Coto.
“Solo en la zona de Tamarindo y Flamingo se me ocurren 17 proyectos en esa situación. El problema es que se genere una imagen de estafa en el exterior. Creería que es una estafa de más de $100 millones y un 90% de los perjudicados son estadounidenses”, agregó Coto.
Como la mayoría de los extranjeros no desean procesos judiciales, muchos de los casos son llevados a arbitraje, que es un proceso privado más rápido que la vía judicial.
En el país existen varios, pero el más representativo sería el Centro Internacional de Conciliación y Arbitraje (Cica), que es el órgano de resolución de controversias de la Cámara Norteamericana de Comercio.
Las estadísticas del Cica notaron un incremento sustancial en el ingreso de arbitrajes. Al comparar los datos de 2009 con los de 2008, los casos aumentaron en un 54%, y de ellos, el 63% es por asuntos inmobiliarios, precisó Marianna Konstanza, directora general del Cica.
“Creo que la crisis financiera afectó negativamente la actividad inmobiliaria. En la angustia o desesperación de quienes adquirían bienes, estos no aceptaron en su mayoría sentarse a una mesa de conciliación, sino que preferían ir a la vía del arbitraje”, dijo Konstanza.
En el caso de los que fueron al sistema judicial tradicional, el proceso puede durar años. Estos irían al plano penal cuando la conducta del desarrollador pudiera tener implicaciones como estafa; a lo civil, si el reclamo es por incumplimiento del contrato, o a protección del consumidor en otros casos, explicó Luis Castro, especialista de BLP Abogados.
Otro defecto de la expansión inmobiliaria y que agravó estos problemas, fue la proliferación de asesores en bienes raíces con poco conocimiento, y contratos defectuosos que en la actualidad dificultan el inicio de los procedimientos de defensa.
“En muchos casos los documentos ni siquiera se les traducían a su idioma, lo cual invalida el instrumento. Hubo firmas poco serias, que no revisaron la seguridad de los negocios ni las garantías para los clientes; que por ingenuidad, no buscaron empresas serias o carecieron de la guía adecuada”, puntualizó Mariano Jiménez, abogado de Arias & Muñoz.
